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    商品房继承有哪些方面需要考虑

    商品房的继承限制主要体现在产权方面的,仔细说来的话还是有很多种限制情况的,共有人是政府回购房买卖风险的大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。

    还有一种继承限制的情况是婚前婚后财产继承的限制,如果房屋是由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产,要申请法院确认使用权的归属,再进行继承的认定。

    如果没有任何书面的协议,将出现有继承权的都可继承分割该遗产,继承份额按法定继承规定,房产证没下来公证处不可能给你公证的。

    小产权房到期后怎么办

    小产权房,就是只有部分产权(比如只有使用权而无处分的权利)或无产权(建盖时未办任何手续的违章建筑),小产权房在法律上通常没有任何的保障。它并不真正构成严格法律意义上的产权。

    小产权证房子本来就是只可以自己住,不能买卖的房子,是国家允许的分给的补助性质的住房,只要到了年限,国家就要收回,也就是房子不是你的了,小产权到期要看当地的政策,一般来说是自动续期,但也有土地被回收的情况,具体情况具体分析。

    小产权房与大产权房有什么区别

    国家发产权证的叫"大产权房",国家不发产权证的叫"小产权房"。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:1、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。2、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权。3、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

    前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。

    商品房预售许可证有效期有多长时间

    2015年4月13日下发的《关于调整商品房预售管理相关规定的通知》中明确提出;从发文当日起,市住建委核发的《商品房预售许可证》不再注明许可有效期。许可证自发证之日起生效,到办理房屋所有权初始登记之日止自动终止。原已核发并登记有效期限的《商品房预售许可证》,有效期到期后,延长至办理房屋所有权初始登记之日止。

    房屋买卖合同无效有哪些情形?

    根据《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

    (三)以合法形式掩盖非法目的;

    (四)损害社会公共利益;

    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

    房价突然暴涨,能以情势变更为由不卖了吗?

    所谓情势变更,是指双方订立合同后,出现了双方难以预见、难以避免、难以克服的情况,使双方的合同难以履行,如果继续维持可能对一方的利益受损,使合同的原有效力显失公平,因此便以情势变更为由变更或者解除合同,平衡双方的利益和损失。

    然而,房价的起伏本来是不确定的,由于其他原因导致房价上涨或者降低虽然超出了买卖房屋双方的规定,这是属于正常的商业风险范围。

    一房二卖,谁才是新房主?

    一房两卖可以分成3种情形进行分析:

    出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形:后买受人因其过户,已经是该房屋的所有权人,故后买受人是新房主。

    出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同:前买受人已经成为新房主,出卖人重新卖房的行为是无权处分。

    两次买卖均未完成过户登记的处理:由于未过户,前后买受人都有权利要求房主过户。

    房屋买卖合同违约怎么办?

    一、继续履行 但有下列情况的则不适用继续履行:

    (1)法律上或者事实上不能履行;

    (2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

    (3)债权人在合理期限内未要求履行。

    二、解除合同

    合同法规定,当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的,当事人可以单方解除合同。

    三、定金罚则

    如果合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。

    四、违约金

    违约金可以由买卖双方协商确定,双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,只要约定不违法,也无明显不合理的,就可以适用合同约定的违约金。

    五、赔偿损失

    若对方不履行合同造成当事人损失,而违约金/定金不足以弥补该损失的,可以要求赔偿损失。

    烂尾楼可以买吗?

    投资购买“烂尾楼”要慎之又慎,至少要做好三方面的工作。“从现在的标准看,许多‘烂尾楼’存在缺陷。一些‘烂尾楼’盘早期的设计在今天已经显得老旧,配套设施也不齐全,在房型、室内采光、内部设备等方面都明显落后,如不改建,很难适应当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不大,有的规划中已经有明确规定,无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话,就大大增加了开发成本。还有些是功能定位要全部更改,比如以前是定位住宅的,现在要改写字楼了。这些问题都是购买者应该考虑的。”“‘烂尾楼’质量也是一个关键问题。”

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    上海木诚木律师事务所是2014年经上海市司法局批准设立的一家专业的法律服务机构,上海木诚木律师事务所拥有一批经验丰富,充满活力的律师团队50余人,团队律师精英分别毕业于武汉大学、南京大学、华东政法大学、上海外国语大学、上海海事大学、香港大学(CUHK)、加州大学旧金山分校(UCSF)等中外著名法学高等院校,部分律师拥有博士、硕士学历。有多名律师在境内外律师行及投资银行有从业经历,能熟练使用英语、日语、粤语等语种进行执业。


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